短短一个月内，“宇宙第一房企”碧桂园就传出高管减持，捐赠股份，面临巨亏，两笔美元债未能如期兑付等一系列事件，似乎是提前准备好了，来了一个集中爆发。

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这个房地产行业的庞然大物，已经走到了生死关口，结局其实已经很明朗。

01

碧桂园的雷，是恒大的4倍

过去2年来，恒大、融创等一系列房企接连暴雷，而碧桂园、龙湖等巨头由于表现好，被监管定为“示范房企”。

按照碧桂园发布的2022年财报，虽然销售额出现了下滑，但整体的财务状况还不错。总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产3096亿元，没有资不抵债。另外，公司总现金接近1600亿元。

手里握着这么多现金，却突然说1.62亿元的美元债利息都拿不出来，令人匪夷所思。不过，这也说明碧桂园的问题，比我们想象中的要大。

很多人说碧桂园会不会成为第二个恒大，实际上，碧桂园这颗雷比恒大大多了。有人可能不理解了，明明碧桂园的债务更少，雷怎么会更大？

从债务上来看，恒大确实更多。截止到2022年末，恒大总负债2.44万亿元，比碧桂园足足多了1万亿，相当于一个融创的总负债。

剔除合同负债，恒大还有1.7万亿，而碧桂园只有7600多亿，这些钱就是真正的债务，包括银行、信托等金融机构的借款，债权人的钱，供应商等合作伙伴的应付款，以及其他欠款。

按照房企暴雷的定义，只有美元债出现了违约，才算是真正的暴雷。恒大直接发行或担保的境外债规模超过200亿美元，而碧桂园美元债合计107.96亿美元，恒大是碧桂园的2倍。

但是，这些雷都不算什么，无论是债务重组，还是破产重组，这些债主都还能拿到一些钱。真正的大雷是合同负债，是房企尚未交付的几十万套房，背后是几十万家庭。

一旦未能实现交付，那将引发巨大的社会问题。去年就出现过因为房子烂尾，业主联名要断供的事件。

碧桂园的合同负债为6682亿元，恒大为7210.2亿元，虽然恒大更多，但碧桂园在全国还有3000多个在建项目，是恒大的4倍。

原因就是碧桂园64%的销售额来自三四线城市，虽然它的合同负债少，但因为平均价格低，所以未交付的房子数量会比恒大多很多。

实际上，碧桂园已六年蝉联房企销售额第一名，即便到了2022年，无论是操盘金额，还是操盘面积，都位居第一，规模比恒大更大。

02

碧桂园的终局已定

碧桂园会不会暴雷？它的终局是什么？

面对恒大的前车之鉴，很多人呼吁拯救碧桂园，毕竟它的规模更大，带来的破坏力更强。而且现在房地产行业仍然没有回暖，一旦碧桂园暴雷，无异于是引爆了一个深水炸弹。

这么说吧，碧桂园既然走到了自曝风险这一步，已经表明了上面的态度。因为违约的风险可以提前预知，碧桂园必定早就求救。如果真的想救，就不会出现未能兑付的情况。

在碧桂园之前，泰禾、华夏幸福、蓝光发展、富力、佳兆业、世茂、恒大、融创等几十家房企暴雷，它们的规模加起来比碧桂园大很多，可有哪家被施救吗？

既然如此，碧桂园可以自救成功吗？据了解，碧桂园提出了四条自救措施，全力以赴保交付，暂缓还债，努力卖房，董事长挂帅加强领导。

值得肯定的是，碧桂园一直把保交楼放在首位，而且做得不错。2022年交楼约70万套，位居房企第一，是第二名恒大的两倍多。今年上半年又交付了27.8万套，仍旧排在第一名，远高于其他房企。

今年下半年还有40多万套，明年也有40万套要交付，压力可不小。不过，有内部人士称账户上的资金刚好能基本保障交楼，说明保交楼还是稳的。

保交楼就是保信用，只有房子不烂尾，大家才敢买你的房子，才能促进销售。但是目前楼市低迷，光靠碧桂园一家努力是不够的，想努力卖房也难。销售上不去，就会陷入流动性危机。

至于暂缓还债，碧桂园已经推出了首个债券展期方案。这种措施只能缓解一时，还是要靠销售回升，但今年1-7月碧桂园销售额仍然大跌34.6%，并没有好转迹象。

碧桂园自曝风险，立即就会出现“墙倒众人推，破鼓万人捶”的情况。据媒体报道，近50家设计公司、家电供应商、精装公司、建筑材料供应商等上市公司开始采取行动，有的直接停止供货，有的采取法律手段。

比如惠达卫浴就成立了专门应收账款管理小组，通过现款现货、工抵优质房源加法律诉讼等措施最大程度地降低潜在风险。

也就是说需要现金，过去开商票的方式已经行不通了。这无疑会加大碧桂园的现金流压力，一旦停止供货，保交楼就会出现问题。

银行也出来辟谣，浙商银行回应给碧桂园贷款上千亿元，表示最大单一借款人贷款余额为63亿元。由此来看，去年12月，媒体报道10家银行给碧桂园3000亿的授信，最终也没能拿到钱。

碧桂园也称自8月初传出票息兑付困难后，各区域需要应付来自金融机构、供应商等债权人的还债要求。

毫无疑问，碧桂园正遭遇“墙倒众人推”，银行等金融机构不借钱，销售没有起色，债权人要求还债，供应商要求现款合作。

走到这一步，光靠自救，碧桂园恐怕是活不下去。碧桂园的终局已经可以预见，但还是希望它能够有转机出现。

03

下一个是谁？

下一个暴雷的房企是谁？话音刚落，远洋集团站了出来。这家有着国资背景的房企，2022年销售额达1002.9亿元，是不折不扣的千亿房企。

按照现在的房地产形势，远洋集团不会是最后一家。数据显示，7月商品房销售面积为9167万平方米，创2023年以来单月最低，且环比下降46.1%。TOP100房企销售额同比降34.1%，其中，保利发展签约金额同比下降6.06%，金地集团同比下降43.37%，新城控股同比下降44.86%。

在金融数据方面，7月居民贷款同比减少2007亿，房贷减少了670亿，居民贷款买房的钱比全社会还房贷的钱还少。这说明贷款买房的人少了，提前还贷的人反而多了。

对于房企来说，只有销售回升了，才能拯救它们。但销售想要回升，还要看整个楼市的信心，这就要看政策层面了，预计还会有新的措施出台。

碧桂园等房企，都在等风来。