疫情三年，美国租房市场可能首次由房东市场转向租客市场。

美国房地产网站Realtor.com于26日发布最新报告，5月，全美租金中位数同比下降0.5%，是自2020年疫情暴发以来首次出现房租下滑。当月，全美租金要价中位数为1739美元（折合大约12500元人民币），较去年7月时的高位回调2%，但仍远超疫情前水平，即相比2019年5月时的租金高出24.7%。

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该机构统计了全美50个大都会地区单间公寓（Studio）、一居室以及两居室的租金要价，按区域划分，疫情期间涨势迅猛的西部地区回调幅度更大，租金下滑3%，南部地区租金跌幅为0.7%。

全美租金中位数三年来首降

尽管整体租金价格出现小幅松动，但中西部地区以及部分东北部城市租金仍实现强劲上涨。数据显示，上月中西部租金中位数同比上扬4.5%，其中，俄亥俄州哥伦布市的涨幅最大，同比大涨9.3%，密苏里州圣路易斯市的租金涨幅度为7.7%。东北部城市中，纽约州纽约市租房成本上扬6.8%。

Realtor.com首席经济学家黑尔 (Danielle Hale) 表示，造成地区差异的一个可能解释是东北地区就业市场火热。“过去12个月，东北地区失业率由3.5%降至2.8%，推高房屋租赁需求。尽管西部地区失业率同样处于低位，维持在3.4%，但劳动力复苏情况不及前者，且该地区房屋供应增加也可能削弱租金涨幅。”

2020年，受疫情突袭的影响，许多白领搬家至人口较少的城市远程办公，拖累美国主要城市租金大幅走低。但随着疫苗普及、疫情消散，白领返岗办公，学生重回校园，大都会区重新吸引个人和家庭回归，扭转了租金下跌的态势。

据数据公司CoStar Group提供的数据，过去不到两年时间，全美租金平均涨幅高达25%。而在截至5月底止的12个月，全美新签约租金平均要价涨幅不足2%，远低于前一年的双位数涨幅，也是近年来涨幅最小的一年。对于一直努力应对通胀高企和财务挑战的租房者而言，租金回调无疑令他们稍稍松一口气。

Realtor.com预计，2023年全年来看，全美租金中位数将同比小幅走低，跌幅为0.9%。

▲全美租金中位数走势（图源：房地产网站Realtor.com官网）

租房市场高度分化

美国地产经纪公司Compass Real Estate高级房地产经济师韩雷在接受第一财经记者采访时表示，除了就业这一因素带来地区差异，美国房地产市场本就高度分化。

韩雷援引咨询公司Miller Samuel的最新数据，以纽约市曼哈顿为例，截至5月，该地区公寓租金价格已连续三个月创下历史新高，当月，公寓租金中位数为4395美元（折合大约31700元人民币），同比大涨10%，环比上扬3.6%。

“六月初至九月初通常是租房旺季，因游客和留学生大批到访，租金相对较高，撇除季节性因素，纽约租金居高不下的最主要原因在于房源紧张。”韩雷进一步解释了造成供不应求的两点原因：第一，由于新签约房屋的租金涨幅更为明显，许多租客会选择续签现有租约，以避免更高的成本。“尽管房东在续约时也会上调价格，但与当前的市场价相比，还是要低很多，所以很多租客倾向于原地不动，这样一来，流入市场的新增房源将进一步减少。”

第二，抵押贷款利率高企，购房成本激增令买家却步，加之经济形势不太明朗，哪怕刚需购房者都持观望态度。“很多买家都选择等一等，不买房先租房，这就又给租房市场添了一把火，加剧本就紧张的供需关系。”韩雷说。

已在纽约从事房地产经纪工作逾十年的韩雷对第一财经记者感叹道：“很难想象房租这样持续上涨，人们还能承受如此高昂的租金。”